Bordeaux a durci sa réglementation sur la location courte durée ces dernières années. Numéro d’enregistrement obligatoire, plafond de 120 jours pour les résidences principales, interdiction pure et simple pour les résidences secondaires dans certaines zones… De quoi décourager les propriétaires ? Pas si vite ! Il existe des stratégies parfaitement légales pour continuer à générer des revenus attractifs avec votre bien bordelais. Décryptage.
La réglementation bordelaise en 2025 : où en est-on ?
Pour les résidences principales :
✅ Location autorisée jusqu’à 120 jours par an (nuits cumulées)
✅ Numéro d’enregistrement obligatoire à obtenir en mairie
✅ Déclaration annuelle du nombre de jours loués
✅ Possibilité de louer une partie de votre logement sans limite de durée si vous y restez pendant la location
Pour les résidences secondaires :
❌ Interdiction de louer en meublé touristique dans les zones tendues (centre-ville, Chartrons, Bastide…)
❌ Autorisation de changement d’usage obligatoire (quasi-impossible à obtenir)
❌ Amendes jusqu’à 50 000€ en cas de non-respect
Pourquoi ces restrictions ? Bordeaux, comme Paris, Lyon ou Nice, cherche à préserver son parc locatif résidentiel face à la pression touristique. L’objectif : éviter que des quartiers entiers ne se transforment en hôtels sauvages.
Stratégie n°1 : Optimiser les 120 jours de votre résidence principale
Le calcul qui change tout
Vous partez en vacances ? Vous avez un déplacement professionnel ? Votre logement peut devenir une source de revenus significative.
Exemple concret : un T3 dans le quartier Saint-Michel
- Tarif moyen Airbnb : 120€/nuit
- 120 jours loués par an
- Revenu brut : 14 400€
- Charges (ménage, linge, plateforme, conciergerie 20%) : -4 320€
- Revenu net : 10 080€
Soit l’équivalent de 840€/mois de complément de revenus !
Les périodes stratégiques à Bordeaux
Pour maximiser vos 120 jours, privilégiez :
Haute saison (tarifs élevés) :
- Juin à septembre : afflux touristique, festivals, climat idéal (150-180€/nuit)
- Période des vendanges : septembre-octobre (140-170€/nuit)
- Fêtes de fin d’année : forte demande (130-160€/nuit)
Événements porteurs :
- Marathon du Médoc (septembre)
- Bordeaux Fête le Vin (années paires, juin)
- Salons professionnels au Parc des Expositions
- Matchés de l’UBB (rugby) et des Girondins
- Vinexpo (salon international du vin)
Moyenne basse saison : 90-110€/nuit Moyenne haute saison : 150-180€/nuit
Comment atteindre les 120 jours sans y passer votre vie ?
C’est là qu’une conciergerie devient indispensable :
✅ Gestion du calendrier : blocage de vos dates personnelles, optimisation des périodes lucratives
✅ Tarification dynamique : ajustement quotidien selon la demande
✅ Gestion complète : de la réservation au ménage, vous ne vous occupez de rien
✅ Conformité réglementaire : déclaration des jours loués, numéro d’enregistrement
✅ Flexibilité : vous débloquez des dates si besoin, en un clic
Stratégie n°2 : La colocation temporaire dans votre résidence principale (SANS plafond de 120 jours !)
Le dispositif méconnu qui change tout
Voici la faille légale que peu de Bordelais connaissent : si vous louez une ou plusieurs chambres de votre résidence principale PENDANT QUE VOUS Y HABITEZ, il n’y a AUCUNE limite de jours.
Comment ça marche ?
Vous possédez un T4 ou une maison avec plusieurs chambres ? Vous pouvez :
- Louer 1 ou 2 chambres sur Airbnb
- En continu, toute l’année
- Tant que vous occupez le logement en même temps
Exemple : une maison T5 dans le quartier des Chartrons
- 3 chambres dont 2 louables
- Tarif par chambre : 60-80€/nuit
- Taux d’occupation moyen : 60% (219 nuits/an)
- 2 chambres × 70€ × 219 nuits = 30 660€/an
Charges (ménage des chambres, linge, plateforme, conciergerie 15%) : -6 900€ Revenu net : 23 760€/an
Soit près de 2 000€/mois de revenus complémentaires !
Les profils de voyageurs intéressés :
- Digital nomads en télétravail (séjours longs)
- Professionnels en déplacement à Bordeaux
- Touristes cherchant l’immersion locale
- Étudiants en stage ou échange universitaire
Les avantages de cette formule :
✅ Revenus réguliers et prévisibles
✅ Aucune limite de jours
✅ Charges partagées (électricité, internet, eau)
✅ Convivialité et échanges culturels
✅ Sécurité (logement toujours occupé)
Les contraintes à anticiper :
❌ Perte d’intimité (à évaluer selon votre situation familiale)
❌ Nécessité d’une bonne organisation des espaces communs
❌ Voyageurs qui se succèdent (gestion des clés, ménage)
Solution : Une conciergerie peut gérer l’accueil, le ménage des chambres et la communication, même pour ce type de location partagée.
Stratégie n°3 : Combiner les deux approches pour un revenu optimal
Le scénario parfait pour une famille bordelaise :
Maison T5 quartier Saint-Augustin
Janvier à juin + septembre à décembre (9 mois) :
- Location de 2 chambres en colocation
- 2 chambres × 70€/nuit × 180 nuits (60% occupation) = 25 200€
Juillet-août + vacances scolaires (3 mois) :
- Vous partez en vacances : location du logement entier
- 120€/nuit × 90 jours = 10 800€
Total annuel brut : 36 000€ Charges et conciergerie (20%) : -7 200€ Revenu net annuel : 28 800€
Soit 2 400€/mois de revenus complémentaires parfaitement légaux !
Les pièges à éviter absolument
❌ Louer une résidence secondaire sans autorisation Amendes lourdes, signalement par les voisins, contrôles réguliers de la ville.
❌ Dépasser les 120 jours sans le déclarer Croisement des données Airbnb/Booking avec la mairie = sanction assurée.
❌ Ne pas obtenir le numéro d’enregistrement Obligation légale depuis 2021, sans quoi vos annonces peuvent être supprimées.
❌ Oublier la déclaration fiscale Les revenus locatifs doivent être déclarés (régime micro-BIC ou réel).
Comment une conciergerie vous aide à rester dans les clous ?
✅ Veille réglementaire : nous suivons les évolutions de la réglementation bordelaise
✅ Obtention du numéro d’enregistrement : nous gérons les démarches administratives
✅ Suivi des 120 jours : compteur précis, alertes avant le plafond
✅ Déclaration annuelle : reporting exact pour la mairie
✅ Optimisation fiscale : conseil sur le régime le plus avantageux
Témoignage : Claire, propriétaire dans le quartier des Capucins
« J’ai un T3 en résidence principale. Avant, je pensais que la réglementation m’empêchait de faire de la LCD. Grâce à une conciergerie, j’ai compris que je pouvais louer pendant mes vacances et mes déplacements pros. J’ai généré 9 500€ l’année dernière en louant seulement 85 jours. Aucune prise de tête, tout est géré, et je reste dans la légalité totale. Le meilleur investissement passif de ma vie ! »
Et pour ceux qui ont une résidence secondaire ?
Si votre bien est en zone tendue et que vous ne pouvez pas obtenir d’autorisation de changement d’usage, il reste des solutions :
Option 1 : La location meublée classique (bail mobilité)
- Bail de 1 à 10 mois pour étudiants, professionnels en mission
- Pas de plafond de jours
- Revenus réguliers et prévisibles
Option 2 : La location moyenne durée (1-3 mois)
- Moins de rotation que la LCD
- Clientèle stable (digital nomads, expatriés en transition)
- Tarifs dégressifs mais revenus constants
Conclusion : Bordeaux reste un eldorado de la location courte durée… si on joue selon les règles
Loin d’être un frein, la réglementation bordelaise pousse à l’intelligence et à la professionnalisation. En optimisant vos 120 jours sur les bonnes périodes, ou en pratiquant la colocation temporaire dans votre résidence principale, vous pouvez générer des revenus très confortables.
La clé ? Ne pas se lancer seul. Entre la jungle réglementaire, l’optimisation tarifaire, la gestion des voyageurs et le respect des plafonds, une conciergerie locale et experte devient votre meilleur allié pour transformer votre bien bordelais en source de revenus pérenne et sereine.
Bordeaux est une ville magnifique, prisée des touristes du monde entier. Autant en profiter… intelligemment.
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